物业费难收，服务难保障，如何打破这一循环？
广州番禺在平康苑、华南新城、东骏苑三个小区试点信托制物业管理，通过账目公开、服务协商和业主监督，探索化解物业治理中的信任难题。
钱花在哪，业主可以查；小区怎么改，业主参与议。据番禺区住房和城乡建设局介绍，作为全区首个落地信托制物业的老旧小区，平康苑此前存在垃圾堆积、车辆乱停放、设施损坏等问题。引入这一模式后，相关问题迅速得到跟进处理，居民缴费率已由原来的75%提升至95%以上。
番禺平康苑引入信托制物业管理后，垃圾堆积、设施损坏等问题得到跟进处理，居民缴费率从75%提升至95%以上。 受访者供图
公共收益统一存入共管的信托账户
物业费交了，钱用在何处？公共收益有多少，又用于哪些项目？账目能否查清，关系着业主对物业管理的信任。
2026年7月1日，位于番禺区市桥街的东骏苑小区引入信托制物业管理模式，由侨福城市服务（广东）股份有限公司番禺分公司接管服务。
据东骏苑物业服务中心提供的材料，此前，小区公共收益主要在年底进行汇总，业主查看支出的流程较为繁琐，部分细节难以核实。引入信托制后，小区按月公示收支明细，员工工资、清洁用品采购、园区维修、电梯维保、消防维保等支出票据及付款记录，通过线上、线下渠道向业主公开。
元股证券:ygzq.hk业主用手机扫码，可以查询账户余额、资金流水和收支凭证。物业费、停车费以及广告位、场地租赁等收入，纳入业主共有资金专用监管账户管理，与物业企业自有资金分离。物业企业收取合同约定的固定酬金。
从年底看汇总到日常查明细，业主有了监督资金使用的渠道，物业企业也可以通过公开账目说明服务支出。双方讨论小区事务，有了可以共同查阅的依据。
据番禺区住建局介绍，三个试点小区均已将居民缴交的物业费和小区公共收益统一存入全体业主共管的信托账户，每一笔收支公开透明。
番禺区开展住宅小区业主组织专题培训会。 受访者供图
“交多少费、享受什么服务”有据可依
公开账目之外，小区还需面对一个现实问题：筹集的资金，能够支持怎样的物业服务？
番禺区住建局指出，部分小区物业费收缴率下滑，影响物业企业运营；企业通过压减成本、降低服务质量维持运转，又损害业主的居住体验，容易陷入恶性循环。
收费难、调价难与服务不到位相互交织，仅靠更换一家物业企业，未必能解决这些难题。
番禺区试点按照“以收定支、质价相符”的原则，协商物业服务内容和收费标准，统筹使用物业费和小区公共收益等资金，并协助编制小区物业管理年度资金预算和信托物业合同。
小区有多少资金，日常维护需要多少支出，可以提供哪些服务，各方通过预算和合同逐项明确。业主据此了解服务成本，也有了监督物业企业履约的依据。
在东骏苑，物业服务中心列出的报修响应标准包括：一般报修24小时内上门处置，漏水、断电等紧急故障30分钟到场。同时，对安保、保洁、维修、绿化等服务制定量化标准。
资金安排与服务要求一并明确，让“交多少费、享受什么服务”有据可依，也让服务评价有了具体参照。
小区怎么改，业主参与决定
信托制物业带来的变化，也体现在小区改造如何安排上。
据东骏苑物业服务中心介绍，接管后，小区新增了3套车牌识别系统、7套门禁系统，以及硬盘录像机和监控摄像头，并开展围栏更换、车位线翻新、树木修剪、绿化补种等工作。
截至9月，小区篮球场围栏翻新加固仍在进行；三座大堂翻新及灯具更换已提出方案。二次供水泵、消防系统等后续维修工程，也将根据业主表决逐步推进。
改什么、怎么改，涉及共有资金的分配，也需要协调不同业主的需求。据该中心介绍，大额资金支出、改造方案、管理规约修订等事项，都将征求业主意见，重大事项通过投票表决。
查账之外，业主还参与决定资金如何使用。将改造方案摆出来讨论，将重大事项交由业主表决，使小区建设与居民需求有了更直接的联系，也为项目实施争取共识。
优先应对物业退场后无人接管的困境
东骏苑的实践，是番禺区推进信托制物业试点的一部分。
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据番禺区住建局介绍，全区有物业管理的小区共430个，约有居民46万户。当地重点选取物业矛盾纠纷较多、收费标准较低、缴费率不足的老旧小区开展试点，优先应对物业退场后无人接管的困境。
对于这些小区，既要解决眼前的保洁、维修等问题，也要面对服务如何持续的问题。物业企业愿意接管、业主愿意缴费、共有资金得到有效监督，才能为日常管理提供支撑。
试点推进过程中，番禺区组织镇街、社区、业主组织和物业企业开展协商。社区组织团队参与筹划，为业主代表答疑，协助编制年度资金预算和信托物业合同，推动召开业主大会会议表决信托制事项，并将小区公共资金银行账户与透明管理平台实时接通。
从协调各方意见到协助编制预算，基层组织的参与，为新模式落地提供了支持。资金公开、业主参与和多方协调，也由此衔接起来。
以全区首个落地信托制物业的老旧小区平康苑为例，目前该小区存在已久的服务难题已有开始推进、居民物业缴费率也提高了不少。
番禺区住建局负责人表示，从三个试点小区起步，该区正尝试将账目公开、服务协商和业主监督落实到日常管理中。下一步，番禺将继续分类有序推进试点，引导无物业服务的老旧小区、物业矛盾突出的小区优先引入信托制物业，为破解物业治理难题积累实践经验。
《南方》杂志全媒体记者、南方+记者｜刘怀宇
【通讯员】冼云儿
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